Jak umořit hypotéku?


Jak umořit hypotéku?

Dá se říci, že každý klient se chce svého hypotečního úvěru zbavit co nejdříve. Není to nic divného, kdo by taky chtěl mít dluh až do smrti (mimochodem anglické slovo „mortgage“ je odvozeno od úmrtí).

Přejděme možnosti, že klient vyhraje ve Sportce nebo bude zčistajasna dědit. Na umoření se musí holt naspořit, z nebe peníze obvykle nepadají. Kde? Možností je samozřejmě mnoho. Pro zkrácení vylučme běžný i spořicí účet, protože mají úroky tak nízké, že by to ani nemělo cenu a tato investice by ztrácela s inflací na hodnotě. Zjednodušeně řečeno – je třeba získávat u odkládaných prostředků víc procent do plusu, než nám hypotéka ubírá procent do mínusu. U stavebního spoření je to složitější. Efektivní úrok stavebka je vyšší než u běžáků, ale má také negativa. Roční poplatky cca 300 Kč, poplatek za cílovku, velmi nízký úrok v základu smlouvy, nejistá státní podpora, která se může změnit i během trvání smlouvy, a hlavně šestiletá vázací doba. Pokud tedy klient dnes uzavře hypoteční úvěr a začne spořit na stavebku, jakou fixaci na hypotéce musí zvolit? Sedmiletou, když uvážíme k vázací době ještě i výpovědní dobu. Ne každý toto chce. Nejrozumnější variantou pro umoření hypotéky jsou investice v podobě podílových fondů.

Klienti obvykle chtějí investici o takové délce, jaká je fixace a mají představu, že vždy ve fixaci naspořené prostředky vyberou a částečně tím úvěr umoří (tzv. schodovitá varianta). Očekávají od toho radost každých několik let, že se úvěr zase o něco snížil. Pojďme si však ukázat efektivnější metodu, a to umoření jednorázové za delší dobu. Tato metoda má několik výhod oproti umořování na několikrát ve fixacích:

  1. Pokud vybereme jednorázové umoření např. po dvaceti letech, máme volné ruce při vybírání investice na 20 let. Můžeme vybírat ze všech dynamických fondů s dobrým výnosem. U schodovité varianty by však klient chtěl vybírat investici v každé pětileté fixaci, budeme řešit 4x v rozestupu pěti let investici na 5 let. Na horizont 5 let jistě nevybereme dynamický fond, a byli bychom nuceni vybrat o dost konzervativnější, tedy s menším úrokem. Z toho vyplývá, že umoření jednorázové po delší době je zajímavější už jen díky vyššímu zhodnocení v investiční části, což má za následek dřívější umoření. Ukažme si to na příkladu – pro jednorázové umoření použijeme dynamický fond s průměrným výnosem 7% ročně. Pro schodovitou variantu investice použijeme vyvážený fond s průměrným výnosem 4%. Hypotéka 2 miliony nastavená na 30 let, sazba 3%, investice 3000 Kč měsíčně.V jednorázové variantě klient jednorázově umoří za 17 let. Ve schodovité doplatí hypotéku za 19 let a 5 měsíců, čímž přeplatí oproti jednorázové variantě o 333 tisíce více. Jistě, oproti variantě, kdyby neumořoval vůbec a hypotéku doplatil až do konce třicetitelé splatnosti,  je schodovitá pořád lepší (o 381 tisíce). Ale pokud použije naši doporučovanou variantu, ušetří tak dokonce 714 tisíc, kdyby neumořoval vůbec. Jinými slovy – použitím jednorázové varianty ušetří na splátkách skoro dvojnásobek a ještě k tomu 2 roky a pět měsíců splácení. Přitom se v našem příklad bavíme o stejných vkladech o velikosti 3000 Kč měsíčně a stejně nastavené hypotéce. Jediný rozdíl je v tom, jak budeme umořovat, potažmo jaký typ investice vybereme.

    jak-umorit-hypoteku-2 jak-umorit-hypoteku-3
  2. I pokud bychom použili pro investici pro schodovité umoření stejný investiční program, s výnosem 7%, a umořovali tak každou pětiletku fixace hypotéku, tak nám vyjde oproti jednorázové variantě docela slušný rozdíl. 17 let proti 18 letům a třem měsícům, tedy rok a čtvrt v čase a v penězích 172 tisíce. Vtip je v tom, že schodovitá začíná několikrát vždy od začátku. Inu – peníze dělají peníze.jak-umorit-hypoteku-1

     

    Pár postřehů k umoření hypotéky pomocí investice:

    – v dnešní době nízkých sazeb bych ani hypotéku neumořoval, protože při pravidelných vkladech jsem schopen pomocí investic dosáhnout mnohem vyššího průměrného zisku do plusu, než mě hypotéka obírá do mínusu. Takže kdybych měl dnes hypotéku např. 2 miliony a už nainvestované 2 miliony na dynamické investici a za měsíc měl fixaci, neumořím a budu si mnout ruce, že vlastně průměrný zisk z investic je vyšší, než splátka hypotéky. Proč bych se zbavoval husy, co snáší zlaté vejce, že ano.

    – umoření hypotéky pomocí investic má celkem 3 výhody v porovnání s hypotékou s krátkou splatností ale vysokou splátkou.

    1. bezpečí – je jasné, že pokud by se klient dostal do finančních potíží, je lepší mít raději sjednanou nízkou splátku hypotéky a pozastavit investici, než mít nastavenou vysokou splátku na kratší hypotéce.
    2. bez povinnosti – když nastane doba, kdy mám nainvestováno tolik, kolik mi v tu dobu zbývá ke splacení, můžu hypotéku umořit. Ale také nemusím, a můžu ji doplatit později, nebo nedoplácet vůbec (zejména v případě, kdy splátka bude pro mě velmi nízká) a slušně rozjetou investici si nechat např. na stáří či pro děti.
    3. rezerva – je lepší mít nízkou splátku a jisté prostředky investovat, což mi vlastně kumuluje formu rezervy, než mít hypotéku s krátkou splatností a vysokou splátkou a modlit se, aby se 20 let nic nestalo.

      Navrhuji proto nechat si od svého poradce spočítat pomocí kalkulačky „umoření hypotéky investicí“ váš konkrétní případ a při sjednávání hypotečního úvěru nebo fixaci vždy tyto varianty probrat. Jednorázové umoření a vlastně umoření vůbec je pro klienta nanejvýš vhodné.

      Ing. Ondřej Blaštík